საქართველოს სამოქალაქო კოდექსში 2018 წლის 21 ივლისს განხორციელდა რიგი ცვლილებები და დამატებები, რომელთაგან ერთ-ერთი შეეხო იპოთეკის თავს.   კერძოდ, სსკ-ის 286-ე მუხლს დაემატა მე-4 ნაწილი, რომლის თანახმად, ფიზიკურ პირზე (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეზე) გასაცემი/გაცემული სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს მის ან სხვა ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული  უძრავი ნივთი, აგრეთვე წყლის და საჰაერო სატრანსპორტო საშუალება. აღნიშნულ მუხლს დაემატა, ასევე, მე-5 და მე-6 ნაწილები, რომლებიც ადგენენ, რომ აღნიშნული მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული შეზღუდვა არ ვრცელდება „საქართველოს ეროვნული ბანკის შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის შესაბამისად საქართველოს ეროვნული ბანკის ზედამხედველობისადმი დაქვემდებარებული კომერციული ბანკის, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციის, არასაბანკო სადეპოზიტო დაწესებულების − საკრედიტო კავშირის და სესხის გამცემი სუბიექტის მიერ დასადები/დადებული სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველყოფაზე; ასევე, ამ მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული შეზღუდვა არ მოქმედებს, თუ მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულებით დგინდება, რომ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი საცხოვრებელ სადგომად გამოყენების მიზნით სარგებლობაში გადაეცემა იპოთეკარ ფიზიკურ პირს (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეს), ან ადგილსამყოფლად (იურიდიულ მისამართად) გამოყენების მიზნით გადაეცემა იპოთეკარ იურიდიულ პირს. ამასთანავე, თუ ერთი და იმავე ფიზიკური პირის (მათ შორის, ინდივიდუალური მეწარმის) ან იურიდიული პირის სასარგებლოდ  რეგისტრირებულია ორი იპოთეკის უფლება, მესამე და ყოველი მომდევნო იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას მასზე ვრცელდება ამ მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული შეზღუდვა.

ამდენად, სამოქალაქო კოდექსში განხორციელებული დამატებების საფუძველზე, აიკრძალა ფიზიკურ პირებს შორის სესხის/კრედიტის ხელშეკრულების უზრუნველყოფა იპოთეკით, თუ იგი არ ხორციელდება უძრავი ქონებით სარგებლობის მიზნით. თუმცა, აღნიშნული ცვლილებების შემდეგ, დამკვიდრდა არასწორი პრაქტიკა, რომელიც საზიანოა როგორც გამსესხებლისთვის, ასევე, მოვალისთვისაც.  პრობლემა მდგომარეობს  შემდეგში:  გამსესხებელი მსესხებელს, რა თქმა უნდა,  ვერ გადაცემს არაუზრუნველყოფილ სესხს, ეს რისკის შემცველია  და ამიტომ გადაცემული სესხის სანაცვლოდ გამსესხებელი  მსესხებელთან დებს უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებას გამოსყიდვის უფლებით მინიმალური ვადით, რამდენიმე თვით. რეალურად ეს გარიგება არის თვალთმაქცური გარიგება ანუ ბათილად საცნობი გარიგება.  თუ მსესხებელი ვერ დაფარავს სესხს ამ რამდენიმე თვეში, გამსესხებელი მიდის საჯარო რეესტრში და წაშლის გამყიდველის  (რეალურად მსესხებლის) სასარგებლოდ რეგისტრირებულ უძრავი ქონების გამოსყიდვის უფლებას და შემდეგ ამ ქონებას სასწრაფოდ გაასხვისებს  მოჩვენებითი გარიგებით (სამოქალაქო კოდექსის 56.1 მუხლი), რადგან  თუ  ყოფილი მესაკუთრე შეედავებათ,  ამტკიცონ  რომ მყიდველი ქონების კეთილსინდისიერი შემძენია.   პრაქტიკაში გვაქვს შემთხვევა  ასეთი ქონების რამდენჯერმე გასხვისების, რომ სასამართლოში დავის წარმოების პერსპექტივა დაეკარგოს ყოფილ მესაკუთრეს.

გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულების დადება არც კრედიტორისთვისაა  მომგებიანი  თუ ყოფილი მესაკუთრე დავას სწორად აწარმოებს სასამართლოში.  სსკ-ის 56.2. მუხლის დანაწესით, თუ მოსაჩვენებლად დადებული გარიგებით მხარეებს სურთ სხვა გარიგების დაფარვა, მაშინ გამოიყენება დაფარული გარიგების მიმართ მოქმედი წესები (თვალთმაქცური გარიგება). ამდენად, ასეთ შემთხვევაში, მხარეთა რეალური მიზანია არა ნასყიდობის ხელშეკრულების დადება, არამედ მათ სურთ სესხის ხელშეკრულების უზრუნველყოფა რაიმე სახით, რისთვისაც იყენებენ ნასყიდობას გამოსყიდვის უფლებით. შესაბამისად, სსკ-ის 56.2. მუხლის საფუძველზე ასეთი გარიგება ბათილია, რის გამოც საბოლოოდ, კრედიტორის მიერ გაცემული სესხი მაინც უზრუნველყოფის გარეშე დარჩება,  თუ მსესხებელი სასამართლოში დავას მოიგებს.  

 ამდენად, დამკვიდრებული პრაქტიკით, როდესაც მხარეები/ფიზიკური პირები სესხის ხელშეკრულების უზრუნველსაყოფად დებენ გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულებას, იგი მაინც ვერ უზრუნველყოფს თავის მიზანს, პირიქით, არასასურველ სიტუაციაში აყენებს მხარეებს და ზიანის მომტანია იმ მხარისთვის, რომელიც დავას  სასამართლოში დაასრულებს წარუმატებლად.

ასევე, უნდა აღინიშნოს, რომ ყოფილი მესაკუთრეები/მსესხებლები ზოგჯერ ვერ ახერხებენ სასამართლოში დავის წარმოების ხარჯის  (სახელმწიფო ბაჟის, ადვოკატის მომსახურების) გადახდას და მათი უფლებები ირღვევა.  ფაქტიურად,  2018 წელს განხორციელებული საკანონმდებლო ცვლილებით უფრო მძიმე მდგომარეობაში ვარდება მსესხებელი/მესაკუთრე.  რიგ შემთხვევებში ასეთი სამართლებრივი ურთიერთობები სისხლის სამართლის ქმედების შემცველიცაა.

მოქალაქეებს ვურჩევთ, რომ არ წავიდნენ ამ რისკზე და სესხის სანაცვლოდ არ დადონ ნასყიდობის ხელშეკრულებები გამოსყიდვის უფლებით. მათ ხომ იმთავითვე იციან, რომ 3-4 თვეში ვერ დაფარავენ სესხს და ქონებას დაკარგავენ?!

ნუ იქნებით გამსესხებლის კეთილსინდისიერებაში დარწმუნებული და ვიდრე გამსესხებელთან გარიგებას მოაწერთ ხელს, მიმართეთ ადვოკატს და გაიარეთ კონსულტაცია.